Fundos imobiliários: o que são e como investir neles?

Fundos imobiliários são ativos que não podem faltar na sua carteira. Descubra como funcionam, quais são suas vantagens e desvantagens e aprenda na prática como investir em um FII.

Fala meus caros! Hoje vou te contar um pouco mais sobre os FIIs.

Imagine receber aluguel dos melhores imóveis do país, mesmo sem adquirir nenhum, sem se preocupar com condomínio, inquilino e IPTU? Assim como investir nesses imóveis com apenas R$ 100,00?

É isso tudo – e muito mais – que os FIIs podem te proporcionar. Quer saber mais sobre esse investimento? É o que eu vou te contar neste post!

Fundos imobiliários: como funcionam?

Fundos Imobiliários Galpão Logístico
Galpão logístico, um dos imóveis que compõem o FII KNRI11.

Que tipo de ativo são os fundos imobiliários?

Em primeiro lugar, você precisa saber onde os FIIs se encaixam dentro do universo dos investimentos.

Renda fixa ou renda variável?

FIIs são ativos de renda variável. Uma vez que estão ligados a ativos da economia real, nesse caso, imóveis, seu rendimento não é fixo. Apesar de apresentar pouca variação, o ativo pode sofrer quedas e altas. Imóveis vagos, por exemplo, não geram aluguel. Há uma estimativa sim, mas não há uma garantia de fluxo.

A renda variável abrange ativos ligados à economia real: empresas ou imóveis. As ações estão para as empresas como os FIIs estão para os imóveis.

Quando investe em um FII, você passa a ter direito a receber aluguéis todos os meses. Os gestores do fundo escolhem os melhores imóveis para investir seu dinheiro, obedecendo ao mandato de finalidade, ou seja, ao documento que determina o objetivo do FII de acordo com a finalidade do investimento.

Há fundos e fundos

Em primeiro lugar, se você não sabe o que é um fundo, estamos falando de uma instituição financeira que faz uma gestão profissional desses investimentos. Há diversos investidores e a gestão escolhe como investir naquela classe de ativos.

Um dos pilares da metodologia de verdade é a autonomia. Você precisa ter liberdade para investir, sem depender de terceiros. Soa contraditório, não? Por que eu estaria te recomendando um fundo que depende de um terceiro?

Vamos lá! Existem dois tipos de fundo:

Abertos: Não há limite de montante. Em outras palavras, em qualquer dia, a qualquer momento você pode investir no fundo e aumentar o montante que o fundo terá para administrar. Esses são, por exemplo, os fundos de ação. Não há limite.

Fechados: Ao contrário, um fundo fechado tem uma quantidade fixa de cotas. Essas cotas não surgem “do nada” todos os dias. Quando investir em um FII, você estará comprando a cota de outra pessoa. O balcão de troca para esse negócio é a bolsa de valores. Aqui, então, entram os FIIs.

Matheus, essa diferença é realmente relevante? Com certeza, afinal, fundos abertos estão mais suscetíveis a má gestão. Neles, os gestores fazem movimentos de curto prazo apenas para agradar e atrair novos investidores. E o pior é que cobram altas taxas por isso. Ao contrário, o montante dos FIIs não é alterado – exceto em caso de novas emissões, que vou explicar num outro momento.

Mais uma diferença

Outra diferença é que os ativos nos quais os fundos abertos investem, você pode investir sem precisar de um terceiro. Logo, sem taxas de administração, o que deixa o investimento mais rentável.

Em contrapartida, não é todo mundo que consegue alugar um galpão logístico, uma laje corporativa na Faria Lima ou até mesmo um shopping center. Ou você estava achando que os Fundos Imobiliários alugam casas e comércios de bairro? Portanto não é contraditório.

Distribuição resultados

A Lei 9.779/1999 obriga os FIIs a distribuírem 95% de seus resultados. Por isso, os fundos imobiliários são a melhor opção para quem quer ter renda passiva todos os meses.

Fundos imobiliários: vantagens e desvantagens

Agora que você sabe o que é e como funciona um FII, é hora de falarmos de vantagens e desvantagens. Eu te adianto que a desvantagem é mínima perto das vantagens do ativo.

Principais vantagens

Quero chamar a sua atenção para três grandes vantagens que por si só já justificam a opção pelo ativo.

Baixa necessidade de capital

Você conhece alguém que comprou ou construiu uma casa e a alugou apenas para ter seu aluguel no final do mês? A princípio, esse tipo de investimento pode parecer distante. Afinal, não é simples investir dezenas, centenas de milhares de reais em um imóvel. Mais complicado ainda é ter milhões para investir em um galpão industrial.

Com os FIIs, você não precisa de um grande capital para ter renda passiva dos aluguéis de imóveis. E, como já disse, não estamos falando de qualquer imóvel. São os melhores imóveis do Brasil! Menos de cem reais é suficiente para você investir em um bom fundo.

Baixa concentração

Os fundos imobiliários ainda te permitem não ficar preso a um único imóvel. Não basta ser de qualidade, mas também há uma variação nos investimentos.

O mesmo fundo tem acesso a imóveis variados. O risco, portanto, é diluído.

Baixa tributação

Um aluguel pode chegar a ser tributado em 27,5%. Os proventos dos FIIs, em contrapartida, são isentos. Assim como são também isentas a venda dos imóveis dentro do fundo.

Nunca vou pagar imposto relacionado aos FIIs? Nunca, não. Se você vende uma cota, é tributado em 20% do lucro. Se não vender nenhuma cota, o imposto é zero. Ou seja, se escolher bem seu FII, não vai pagar impostos.

Outras vantagens dos fundos imobiliários

– Alta liquidez: assim como facilmente você consegue comprar um FII, com a mesma facilidade você o vende;

– Renda passiva: não há despesas com o imóvel;

– Diferenciação competitiva dos ativos: estamos falando dos melhores imóveis do país.

– Burocracia: não há dores de cabeça com o inquilino e com a papelada das imobiliárias e do cartório.

A única desvantagem

Você pode ter muitas cotas de um imóvel ao investir em um FII, mas nunca vai poder desfrutar dele.

Contudo, com a renda passiva que os bons Fundos Imobiliários te dão, você não tem muito a perder.

Fundos imobiliários: como investir na prática?

Ao passo que as cotas dos FIIs estão na Bolsa de Valores, você só pode acessá-las por meio de de uma corretora de valores.

Corretora de valores

Ela é, portanto, a intermediária entre você e a bolsa. É ela quem vai te mostrar tudo que está disponível, ações, FIIs, etc.

Se você ainda não tem uma conta em uma corretora, eu já expliquei por aqui Como escolher a melhor Corretora de Valores.

Na corretora você tem disponíveis ativos de renda fixa, fundos abertos de investimento, ações e FIIs. Em particular, esses dois últimos – assim como outros ativos ligados à economia real – são operados no Home Broker: uma ferramenta dentro da corretora que você vai utilizar para comprar ou vender FIIs e ações.

Mais para frente, vou simular uma compra e vou te mostrar a interface do Home Broker de duas corretoras diferentes.

O que preciso saber quando for comprar ou vender um FII?

Mas antes, há três coisas básicas que você precisa saber para comprar um FII.

Ticker

A primeira delas é o Ticker, ou seja, o código ou a identificação do FII. São todos compostos por 4 letras e 2 números, sendo esses dois números 11.

Fundos imobiliários ticker
Estrutura do Ticker de um FII.

Temos, por exemplo: KNRI11, VISC11 e HGRE11.

Preço de compra/venda

O preço em si não importa muito, pois você sempre deve selecionar o preço a mercado.

O que ocorre é que, na Bolsa, as pessoas estão sempre comprando e vendendo cotas. Conforme essa relação de oferta e demanda, você tem o preço daquele ativo. Uma opção que você tem é determinar um preço pelo qual você quer comprar aquele FII. Analogamente, você pode definir um preço para vender um FII.

Tanto a compra quanto a venda por um preço pré-determinado não faz parte da nossa metodologia. Uma vez que define de antemão um preço, você está tentando adivinhar como aquele ativo irá se comportar. E essa especulação é um dos maiores erros do investidor iniciante.

Não faz diferença nenhuma o FII estar R$ 1,00 mais caro ou mais barato. O que queremos é, sobretudo, comprar cada vez mais FIIs no longo prazo. Por isso, você não precisa selecionar preço, basta comprar a mercado.

Quantidade

Por fim, temos a quantidade. Esse é, sem dúvidas, o mais simples de todos.

A quantidade de cotas de FIIs que vai comprar é proporcional ao quanto você pretende aportar no mês. Se o FII custa R$ 100,00 e você tem R$ 1000,00 para investir nele, sua quantidade de FIIs comprados naquele mês será 10.

Compra de FIIs em duas corretoras

Vamos direto ao Home Broker de duas corretoras de taxa zero para mostrar como você deve comprar um FII.

Comprando fundos imobiliários na Clear

Em primeiro lugar, eu procurei e selecionei o FII KNCR11. Em seguida, defini o tipo de Ordem, “A mercado”. E por último preciso definir a quantidade.

Fundos imobiliários clear
Home broker da Clear investimentos.

Fundos imobiliários na Easyinvest

Na Easyinvest, na Boleta, de forma semelhante, você seleciona o Ativo, KNCR11, em seguida seleciona a opção “A mercado! e, por fim, a quantidade. Agora é só comprar!

Fundos imobiliários easyinvest nuinvest
Home broker da Easyinvest.

Conclusão

Viu como é fácil comprar um FII? Não tem segredo!

Além disso, esse é um ativo que não pode faltar na tua carteira! Em especial, se você quer ter renda passiva, mas lembre-se: sempre no longo prazo, nada de especular.

Fique por aqui que nas próximas semanas vou te contar como escolher os melhores FIIs da Bolsa!

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