Quer saber como encontrar os melhores fundos imobiliários? Descubra quais critérios observar em cada FII e tenha renda passiva com segurança.

Fala meu caro! É hora de nos aprofundarmos nos FIIs. Eu vou te contar hoje para que você deve se atentar antes de comprar um FII.

Diz o ditado que quem procura, acha. Mas, se você não sabe bem o que procurar, vai perder dinheiro – ou, no mínimo, vai ter renda passiva abaixo do que poderia ter ao escolher os melhores FIIs.

E não é isso que você quer, não é mesmo? Vamos lá então, deixa eu te mostrar quais são esses critérios.

Os melhores fundos imobiliários: Mas o que são mesmo FIIs?

Mas antes, vamos relembrar o que são os FIIs.

Um FII é um fundo de investimento que:

– Através de uma gestão profissional;

– Investe o dinheiro dos cotistas em imóveis;

– Recebe os aluguéis desses imóveis;

– E, como consequência, distribui esses aluguéis aos cotistas.

Viu que em cada item há uma palavra em destaque? Eu as destaquei pois cada uma delas diz respeito a um aspecto dos FIIs. Para ficar mais fácil, vou separar os indicadores por característica.

Em outras palavras, vamos dar um zoom em cada área de um FII e vamos juntos descobrir como encontrar os melhores fundos imobiliários.

Se você quer dar um passo atrás e entender melhor como os FIIs funcionam, eu contei em detalhes aqui: Fundos imobiliários: o que são e como investir neles?

Os melhores fundos imobiliários: FIIs investem em imóveis

FIIs investem em imóveis. Acho que isso já está bem claro. Mas com qual finalidade? Além disso, em que tipo de imóveis? Por isso temos dois indicadores dessa área.

 

Mandato de finalidade

Primeiramente, vamos responder à pergunta “Mas com qual finalidade?”.

O mandato de finalidade nos ajuda a responder. Nele, você vai descobrir qual é a estratégia desse FII. Ou seja, se ele vai comprar imóveis para vender ou alugar; se vai adquirir imóveis ainda na planta.

Tudo isso está previsto na documentação desse FII. Você não consegue escolher os melhores fundos imobiliários sem observar com qual finalidade o fundo

Segmento

Já sei qual será a finalidade, mas em quais imóveis aquele FII vai investir? Qual é o seu segmento de atuação?

Isso também está previsto na documentação do FII. Existem fundos que, por exemplo, investem apenas em galpões logísticos, outros em lajes corporativas, etc. Há também os híbridos que mesclam mais de um segmento.

Quem vai determinar quais imóveis o FII adquire é o seu segmento. E você precisa avaliar se aquele segmento é seguro ou não. Por isso, este é um importante critério ao avaliar a qualidade de um FII.

Os melhores fundos imobiliários: Cotistas recebem aluguéis desses imóveis

Agora precisamos olhar para os aluguéis gerados pelos imóveis. O que influencia nesse aluguel? Quais fundamentos olhar no FII para avaliá-lo? São sobretudo três critérios.

Imóveis em si

Em primeiro lugar, temos o imóvel em si. Aqui você precisa observar a qualidade do imóvel, sua localização.

Faça uma analogia à compra de uma casa. Você não vai querer comprar uma casa caindo aos pedaços, bem como não vai optar por um bairro perigoso. Atente-se ao imóvel. Vale a pena investir nele?

Quanto mais alta é a qualidade desses imóveis, mais alto – e mais seguro – são seus aluguéis. Em outras palavras, maior também vai ser a sua renda passiva com aquele FII.

Inquilinos

Avaliar apenas os imóveis não é o suficiente. Quantos são os inquilinos? Eles são inadimplentes?

Outro ponto importante: os imóveis estão concentrados em um mesmo inquilino? Se sim, o risco é maior. Se os locatários são diversificados, você não corre o risco de, por exemplo, um deles deixar o imóvel e a cota de aluguéis cair de forma brusca.

Vacância

Se a taxa de ocupação dos imóveis daquele FII é baixa, ou seja, sua vacância é alta, de nada vai adiantar a qualidade do imóvel. O imóvel pode até ter potencial, mas sem inquilino, quem paga o aluguel?

Os melhores fundos imobiliários: Gestão profissional

Fundos imobiliários são administrados por uma gestão profissional. Então, o que observar nessa gestão para avaliar um FII?

Administrador

Quem é o administrador? Há instituições que fazem bem o seu trabalho. FIIs com bons administradores com certeza vão ter um retorno melhor!

Tipo de gestão

Como esse FII é gerido? Afinal, há diferentes formas de se fazer essa gestão. Gestão essa que dita as regras de compra e venda do gestor com os imóveis.

São duas vertentes: passiva e ativa. A principal diferença é que o primeiro tende a manter seus imóveis, sem adquirir novos. Ao contrário, o segundo busca agregar valor, comprar mais imóveis e diversificar.

Taxas

Não existe almoço grátis. Portanto, vamos pagar taxas a esses gestores. A instituição faz a gestão dos recursos, administra os imóveis e distribui os aluguéis, mas, em troca, recebe uma taxa.

O que você precisa entender é se essa taxa é condizente com o retorno dos aluguéis.

Os melhores fundos imobiliários: Consequências

Tudo o que vimos até aqui são as causas. Uma administração boa, causa um bom rendimento, ao passo que inquilinos ruins causam maus retornos. Assim como um segmento bom melhora os resultados e uma gestão ruim piora.

Agora vou falar de dois indicadores que não são causas, mas consequências. É importante observá-los, mas eles não podem ser determinantes na tua escolha. As causas são mais relevantes do que as consequências.

Dividend Yield

O Dividend Yield só assusta no nome, pois o que representa é bem simples: é o quanto de dividendo você recebe em relação ao valor do FII.

Se a cota do FII é R$ 100,00 e você recebe R$ 10,00 ao ano, você recebe 10% de Dividend Yield. Ou seja, a cada ano, você recebe um décimo do que investiu.

Um bom Dividend Yield é uma consequência daqueles critérios que você já avaliou. Você não deve se basear em uma consequência para escolher um bom FII.

Precificação

O mesmo vale para precificação. Por sua vez, a precificação quer dizer quanto o FII está valendo na Bolsa de Valores.

Lembra como funciona? Você compra uma cota de outro cotista e o preço é sempre regulado por oferta e demanda. Ou seja, se muitos querem comprar e poucos querem vender, o preço aumenta.

Precificação enquanto critério quer dizer comparar quanto o FII está valendo na bolsa – de acordo com oferta e demanda – e comparar com o valor patrimonial desses imóveis.

Por exemplo, os imóveis valem um milhão, mas na bolsa estão valendo um milhão e meio. Será que o potencial de crescimento é tão grande assim? Ou, ao contrário, os imóveis valem mais, mas o preço é mais baixo. Será que há algum risco aí?

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Conclusão

Os FIIs são as melhores opções para você que busca renda passiva. Quem não quer receber aluguéis sem dor de cabeça?

Mas para isso você não pode escolher qualquer FII, e sim os melhores!

Avalie cada um desses critérios e, com certeza, chegará naqueles que são os melhores fundos imobiliários.

 

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