Entenda o que é a vacância em FIIs, por que analisar a ocupação do imóvel e como isso pode impactar nos fundos imobiliários.

Fala, meu caro! Se você investe em FIIs, talvez já tenha ouvido falar de alguns critérios para escolher os melhores. Inclusive já falei disso aqui no blog.

Hoje, você vai entender um fundamento muito importante na hora de investir em um FII que é a sua vacância. Se você não sabe o que é, não se assuste com o nome. É simples.

Mas antes, vamos relembrar o que é mesmo um fundo imobiliário. Vem comigo!

O que são mesmo FIIs?

Antes de tudo, os Fundos de Investimento Imobiliário são ativos de renda variável negociados na bolsa de valores. Eles são uma forma de o investidor receber aluguéis todos os meses sem precisar ter um imóvel físico — e isso se torna para você uma renda passiva.

Quando você investe em um FII, é como se comprasse parte de determinado imóvel e, por isso, passa a receber também parte de seu aluguel todos os meses. São os gestores desse fundo que escolhem os melhores imóveis para investir o seu dinheiro, de acordo com alguns critérios.

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Além disso, você conta com diversidade nos investimentos. Com os FIIs, você não fica preso a um único imóvel, pois o mesmo fundo te dá acesso a imóveis variados. O que faz também com que o risco seja menor para o investidor.

Se você ainda não tem clareza sobre o que são os FIIs e como investir neles, você pode voltar nesse texto antes de prosseguir.

O que é vacância em FIIs?

Você já entendeu que ao investir em FIIs, você pode receber aluguéis todos os meses. Mas existem algumas coisas que influenciam nesse aluguel, como a vacância, por exemplo.

A vacância nada mais é do que a porcentagem de imóveis que estão sem inquilino. Se o investidor tem um FII com 5 imóveis e um deles não está ocupado, a sua vacância é de 20%.

Dessa forma, considerar a vacância de um FII é levar em conta o quanto ele está vago ou ocupado. Certo? Agora vamos entender o porquê disso.

Por que é importante analisá-la?

Mas, afinal, por que é importante olhar para esse fundamento que é a vacância? Você vai ver que é algo lógico. Vamos lá.

Quanto maior for a sua porcentagem de imóveis ocupados, maior será também o resultado deles. Ou seja, maior será o montante de aluguel que esse FII vai receber — o que resulta em mais renda passiva para você.

Sendo assim, quanto menor a vacância — isto é, quanto menos imóveis estiverem desocupados — menor será também o custo desse FII. Isso porque imóveis vazios continuam tendo despesas de manutenção, como o pagamento de IPTU, por exemplo.

Em resumo, quando a taxa de ocupação dos imóveis é baixa, a sua vacância é alta. Então, você percebe que não basta olhar apenas para a qualidade do imóvel, ou para o seu potencial. É importante que ele esteja alugado.

Isso, sem dúvida, vai influenciar na sua renda passiva mensal. Uma vez que o imóvel não tenha inquilino, quem vai pagar o aluguel?

Tipos de vacância em FIIs

Antes de saber como avaliar a porcentagem dos FIIs ocupados ou não, é preciso considerar que há dois tipos de vacância.

• Vacância física;
• Vacância financeira.

A grande diferença entre ambas é que, na hora de calcular, a vacância física leva em conta somente os metros quadrados — a área bruta. Enquanto a vacância financeira, analisa — além da área — o custo por metro quadrado.

Por isso, vamos preferir usar a vacância financeira, pois ela é mais próxima da realidade. Assim, não colocamos todas as localizações em um cesto só. Explico o porquê.

Se você usa a vacância física — só o metro quadrado — você está comparando imóveis que estão em locais diversos e têm, portanto, custos diferentes. Você compara, por exemplo, um imóvel que fica no Leblon com outro que está localizado em uma área residencial cujo preço por metro quadrado é bem mais baixo.

Como calcular a taxa de vacância?

Para fazer o cálculo da taxa de vacância física, basta dividir a quantidade de metros quadrados desocupada pela quantidade de metros quadrados total. Por exemplo, se você tem um FII de 100 metros quadrados que está com 10 metros quadrados desocupados, ele terá 10% de vacância.

Mas — lembrando que na Metodologia de Verdade procuramos investir com autonomia e segurança —, o que eu indico é fazer o cálculo da taxa de vacância financeira. E o que vai mudar é que nesta você vai levar em conta não só a área, mas o custo por metro quadrado.

Portanto, ela vai olhar quanto de metro quadrado vezes o custo desse metro quadrado está desocupado, dividido pela quantidade de metro quadrado total vezes o custo do metro quadrado.

Aqui, você tem a porcentagem de vacância em reais. Se você tem 100 metros quadrados, por exemplo, mas esse metro tem um custo maior, o potencial do imóvel será de x reais.

Conclusão: como avaliar a taxa de vacância em FIIs?

É simples. O desejável é que tenha uma vacância inferior a 25%. Ou seja, que o FII tenha menos de 25% dos seus imóveis desocupados. Quando começa a ultrapassar esse valor, os custos aumentam e isso impacta na renda do cotista.

Outra coisa a ser observada quando se fala em à vacância é a relação entre o risco de aumento dos custos — quanto maior a vacância maior os custos — e o potencial de aumento dos aluguéis.

Uma vacância de 25%, por exemplo, também representa um potencial. Pois entende-se que quando ele preencher esses 25% — ou seja, quando essa porcentagem que se encontra vaga estiver ocupada —, vai gerar um aluguel mais alto do que está fazendo agora.

Para diferenciar o que é risco e o que é potencial, você vai analisar a vacância ao longo do tempo — nunca uma foto que indique a porcentagem da taxa de hoje, por exemplo. Isso não te diz nada.

Nesse sentido, você vai observar se essa vacância é estrutural— isto é, se o FII já está há vários meses com essa vacância — ou pontual, apenas devido a algo que aconteceu especificamente naquele mês.

Quando você ver que ela é estrutural, ao longo do tempo, você vai comparar isso com resultado no período. Imagine, então, que a vacância é de 25%, mas mesmo assim esse FII está pagando um bom dividendo. Além disso, está mantendo em tais períodos um bom provento e gerando um bom resultado.

Isso acaba não sendo um ponto tão negativo, mas sim um potencial — uma vez que pode preencher esses 25% e gerar ainda mais lucro. A lógica, portanto, é a seguinte: se mesmo com essa taxa de vacância — que reflete em maior custo — ele é satisfatório, ao preencher esse restante, será ainda mais.

Em outras palavras, quando o imóvel for alugado e essa taxa de desocupação diminuir — para 15%, 12%, por exemplo —, os resultados serão ainda melhores. Por isso é um potencial.

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