Quer saber como encontrar os melhores fundos imobiliários? Descubra quais critérios observar em cada FII e tenha renda passiva com segurança.

Fala meu caro! É hora de nos aprofundarmos nos FIIs. Eu vou te contar hoje para que você deve se atentar antes de comprar um FII.

Diz o ditado que quem procura, acha. Mas, se você não sabe bem o que procurar, vai perder dinheiro – ou, no mínimo, vai ter renda passiva abaixo do que poderia ter ao escolher os melhores FIIs.

E não é isso que você quer, não é mesmo? Vamos lá então, deixa eu te mostrar quais são esses critérios.

Os melhores fundos imobiliários: Mas o que são mesmo FIIs?

Mas antes, vamos relembrar o que são os FIIs.

Um FII é um fundo de investimento que:

– Através de uma gestão profissional;

– Investe o dinheiro dos cotistas em imóveis;

– Recebe os aluguéis desses imóveis;

– E, como consequência, distribui esses aluguéis aos cotistas.

Viu que em cada item há uma palavra em destaque? Eu as destaquei pois cada uma delas diz respeito a um aspecto dos FIIs. Para ficar mais fácil, vou separar os indicadores por característica.

Em outras palavras, vamos dar um zoom em cada área de um FII e vamos juntos descobrir como encontrar os melhores fundos imobiliários.

Se você quer dar um passo atrás e entender melhor como os FIIs funcionam, eu contei em detalhes aqui: Fundos imobiliários: o que são e como investir neles?

Os melhores fundos imobiliários: FIIs investem em imóveis

FIIs investem em imóveis. Acho que isso já está bem claro. Mas com qual finalidade? Além disso, em que tipo de imóveis? Por isso temos dois indicadores dessa área.

Mandato de finalidade

Primeiramente, vamos responder à pergunta “Mas com qual finalidade?”.

O mandato de finalidade nos ajuda a responder. Nele, você vai descobrir qual é a estratégia desse FII. Ou seja, se ele vai comprar imóveis para vender ou alugar; se vai adquirir imóveis ainda na planta.

Tudo isso está previsto na documentação desse FII. Você não consegue escolher os melhores fundos imobiliários sem observar com qual finalidade o fundo

Segmento

Já sei qual será a finalidade, mas em quais imóveis aquele FII vai investir? Qual é o seu segmento de atuação?

Isso também está previsto na documentação do FII. Existem fundos que, por exemplo, investem apenas em galpões logísticos, outros em lajes corporativas, etc. Há também os híbridos que mesclam mais de um segmento.

Quem vai determinar quais imóveis o FII adquire é o seu segmento. E você precisa avaliar se aquele segmento é seguro ou não. Por isso, este é um importante critério ao avaliar a qualidade de um FII.

Os melhores fundos imobiliários: Cotistas recebem aluguéis desses imóveis

Agora precisamos olhar para os aluguéis gerados pelos imóveis. O que influencia nesse aluguel? Quais fundamentos olhar no FII para avaliá-lo? São sobretudo três critérios.

Imóveis em si

Em primeiro lugar, temos o imóvel em si. Aqui você precisa observar a qualidade do imóvel, sua localização.

Faça uma analogia à compra de uma casa. Você não vai querer comprar uma casa caindo aos pedaços, bem como não vai optar por um bairro perigoso. Atente-se ao imóvel. Vale a pena investir nele?

Quanto mais alta é a qualidade desses imóveis, mais alto – e mais seguro – são seus aluguéis. Em outras palavras, maior também vai ser a sua renda passiva com aquele FII.

Inquilinos

Avaliar apenas os imóveis não é o suficiente. Quantos são os inquilinos? Eles são inadimplentes?

Outro ponto importante: os imóveis estão concentrados em um mesmo inquilino? Se sim, o risco é maior. Se os locatários são diversificados, você não corre o risco de, por exemplo, um deles deixar o imóvel e a cota de aluguéis cair de forma brusca.

Vacância

Se a taxa de ocupação dos imóveis daquele FII é baixa, ou seja, sua vacância é alta, de nada vai adiantar a qualidade do imóvel. O imóvel pode até ter potencial, mas sem inquilino, quem paga o aluguel?

Os melhores fundos imobiliários: Gestão profissional

Fundos imobiliários são administrados por uma gestão profissional. Então, o que observar nessa gestão para avaliar um FII?

Administrador

Quem é o administrador? Há instituições que fazem bem o seu trabalho. FIIs com bons administradores com certeza vão ter um retorno melhor!

Tipo de gestão

Como esse FII é gerido? Afinal, há diferentes formas de se fazer essa gestão. Gestão essa que dita as regras de compra e venda do gestor com os imóveis.

São duas vertentes: passiva e ativa. A principal diferença é que o primeiro tende a manter seus imóveis, sem adquirir novos. Ao contrário, o segundo busca agregar valor, comprar mais imóveis e diversificar.

Taxas

Não existe almoço grátis. Portanto, vamos pagar taxas a esses gestores. A instituição faz a gestão dos recursos, administra os imóveis e distribui os aluguéis, mas, em troca, recebe uma taxa.

O que você precisa entender é se essa taxa é condizente com o retorno dos aluguéis.

Os melhores fundos imobiliários: Consequências

Tudo o que vimos até aqui são as causas. Uma administração boa, causa um bom rendimento, ao passo que inquilinos ruins causam maus retornos. Assim como um segmento bom melhora os resultados e uma gestão ruim piora.

Agora vou falar de dois indicadores que não são causas, mas consequências. É importante observá-los, mas eles não podem ser determinantes na tua escolha. As causas são mais relevantes do que as consequências.

Dividend Yield

O Dividend Yield só assusta no nome, pois o que representa é bem simples: é o quanto de dividendo você recebe em relação ao valor do FII.

Se a cota do FII é R$ 100,00 e você recebe R$ 10,00 ao ano, você recebe 10% de Dividend Yield. Ou seja, a cada ano, você recebe um décimo do que investiu.

Um bom Dividend Yield é uma consequência daqueles critérios que você já avaliou. Você não deve se basear em uma consequência para escolher um bom FII.

Precificação

O mesmo vale para precificação. Por sua vez, a precificação quer dizer quanto o FII está valendo na Bolsa de Valores.

Lembra como funciona? Você compra uma cota de outro cotista e o preço é sempre regulado por oferta e demanda. Ou seja, se muitos querem comprar e poucos querem vender, o preço aumenta.

Precificação enquanto critério quer dizer comparar quanto o FII está valendo na bolsa – de acordo com oferta e demanda – e comparar com o valor patrimonial desses imóveis.

Por exemplo, os imóveis valem um milhão, mas na bolsa estão valendo um milhão e meio. Será que o potencial de crescimento é tão grande assim? Ou, ao contrário, os imóveis valem mais, mas o preço é mais baixo. Será que há algum risco aí?

Saiba como investir em ações na prática em três corretoras diferentes.

Conclusão

Os FIIs são as melhores opções para você que busca renda passiva. Quem não quer receber aluguéis sem dor de cabeça?

Mas para isso você não pode escolher qualquer FII, e sim os melhores!

Avalie cada um desses critérios e, com certeza, chegará naqueles que são os melhores fundos imobiliários.

Quer saber mais sobre FIIs e outros investimentos? Faça parte do nosso Grupo de Verdade e tenha acesso a conteúdos novos toda semana!

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Ativos que nos dão resultado de maneira segura, que nos poupe tempo e de forma autônoma, pois quanto menos intermediários, melhor.

Eu não trabalho com achismos, mas com referências bibliográficas sólidas, seja da minha especialização em Harvard, seja de livros ou estudos por conta, dados históricos e experiência pessoal. Dito isso, sabe-se que os investimentos que mais dão retorno são empresas e imóveis.

Mais uma vez, não é achismo, mas algo já consolidado na literatura da área. Veja, por exemplo, o famoso estudo do Jeremy Siegel, Stocks for the Long Run que prova de maneira cabal isso.

Assim, fica fácil definir em quais classes de ativos estaremos investindo no exterior: empresas e imóveis, ou ainda, Stocks e REITs.

Mas, Matheus, onde entram os ETFs? Não eram eles os melhores ativos para quem está começando?

ETFs: Exchange-Traded Funds

Calma, a partir de agora você vai entender por que ETFs são a melhor opção para você que planeja investir no exterior.

Em síntese, ETFs são negociados na bolsa como uma ação – assim como você compra pela Avenue uma ação da Johnson & Johnson, também compra um ETF específico na mesma corretora.

É um fundo de gestão passiva. Como fundo, investe em muitas coisas, como um pacote ou uma cesta, que contém vários Stocks e REITs. E é aqui que está o pulo do gato. Ainda não tem muita experiência para selecionar bons Stocks e REITs? Os ETFs surgem como uma opção, pois selecionam bons ativos.

ETFs, fundos e autonomia

Você já deve ter me visto repugnar fundos de investimento, por te fazerem perder a autonomia, um dos pilares da premissa RSTA. É aqui que preciso explicar a diferença entre um fundo de gestão passiva, como um ETF, e um fundo de gestão ativa, como previdência privada e fundos multimercado.

Na gestão ativa, há um gestor intervindo diretamente na escolha dos ativos, sem muito critério. Além disso, cobram altas taxas de administração (~2%) e performance (~20%). Ou seja, parte relevante do rendimento fica com o próprio gestor. Investir em fundos de gestão ativa é um dos erros de quem está começando a investir.

Ao contrário, em fundos de gestão passiva, há critérios bem definidos que independem do gestor. Há ETFs, por exemplo, que investem nas 500 empresas com melhor desempenho na bolsa americana. Se a empresa X cai para 501 e a empresa Y sobe para 500, sem a intervenção do gestor, o fundo deixa de investir em X para investir em Y.

Quanto às taxas, você vai ver quão baixas são, quase que irrelevantes. Temos então um caso de trade-off, onde optamos por perder de um lado, nas taxas, para ganhar de outro lado, na diversificação e no rendimento. Perdemos para ganhar.

Como selecionar os melhores ETFs

Por fim, vou te ensinar a selecionar os melhores EFTs da bolsa americana. Primeiro, vamos ver alguns critérios a se observar. Em seguida, vamos aplicar esses critérios e selecionar esses EFTs. Sim, eu vou te pegar pela mão e mostrar exatamente como se deve fazer.

Critérios

Há três critérios que você deve considerar ao escolher ETFs:

– Classe de ativos: lembre-se, nós queremos Stocks e REITs. Então, para Stocks, vamos selecionar EFTs do tipo US Large Caps que compreende as grandes empresas dos Estados Unidos; já para REITs, US Real State.

– Escala: quanto mais boas ações ou mais REITs, melhor. Assim, vamos observar para cada ETF o seu AUM, Assets Under Management ou ativos sob gestão. Ou seja, quanto maior AUM, mais ativos sob gestão e mais seguro é o investimento.

– Taxa: quanto menor a taxa, melhor é o ETF.

A ideia aqui é, então, buscar ETFs que atendam esses critérios.

Selecionando ETFs na prática

Como eu não faço serviço pela metade, vou utilizar os critérios para selecionar com você os melhores ETFs. Mas atenção, isso não é uma recomendação de investimento, e sim uma aplicação da metodologia.

O site que vamos usar para selecionar é o ETF.COM. Vou selecionar contigo um Large Caps e um Real State usando os nossos critérios.

Large Caps

Ao acessar o site, o primeiro passo deve ser, no menu Tools & Data, selecionar Screener & Database.

Um vez selecionado Screener & Database, há uma relação com todos os ETFs – mais de dois mil. É hora de filtrar esses resultados. O primeiro filtro a se selecionar é o Asset Class, vamos escolher “Equity”, que compreende empresas e imóveis. Um segundo filtro é o Segment, onde vamos selecionar “U.S. – Large Cap”. Repare na imagem a seguir que a quantidade de ETFs reduziu para pouco mais de 300. Ou seja, uma redução próxima a 70%.

Agora os outros dois critérios. Pela escala – ou AUM –, os três primeiros ativos são excelentes. Qualquer um deles atenderia esse critério. Seguimos então para o critério seguinte, taxas, apresentadas no site na coluna Expense Ratio. 

Entre os três, aquele que apresenta taxa mais alta é o SPY, mas, mesmo assim, é uma taxa baixíssima, de 0,09 % ao ano. Aqui se vê quão irrelevantes são as taxas, diferentes daquelas próprias dos fundos de gestão ativa.

No entanto, para aplicar a metodologia, descartamos o SPY, e ficamos com o VOO e o IVV. Qualquer um deles pode ser escolhido sem perda de desempenho. O AUM de ambos é altíssimo e a taxa é a mesma, 0,03 %. Ou seja, tanto faz um ou o outro, ambos atendem aos nossos critérios. 

Só para ter uma noção, essas são algumas das ações que fazem parte do VOO (é possível consultar no mesmo site): Apple, Microsoft, Amazon, Tesla, Meta (Facebook e Instagram), NVIDIA, Berkshire, Johnson & Johnson e Alphabet (Google). Em apenas um ETF, você investe em todas essas empresas – e por uma taxa irrisória. 

Real State

Para um ETF de REITs, o caminho é semelhante. A mudança se dá no filtro utilizado, pois, ao invés de usar U.S. Large Cap, usamos U.S. Real State, resumindo os ETFs em 14:

Ao aplicar os critérios, selecionamos os três de maior AUM. Quanto à taxa, o XLRE é melhor (0,10 %), porém o AUM do VNQ é bem superior, enquanto a taxa é semelhante, 0,12 %.

Conclusão

Agora você não tem mais desculpas para não começar a investir no exterior. ETFs são o melhor caminho para dar o primeiro passo.

Ou ainda, é a base da sua carteira no exterior. Sim, há um intermediário, porém, seu custo insignificante perto do benefício do acesso às maiores empresas e aos maiores imóveis, com apenas dois investimentos.

Mas claro, esse é o feijão com arroz, é o básico. É o primeiro passo. Se você quiser saber mais sobre investir no exterior e investimentos em geral, faça parte do nosso Grupo de Verdade. Toda semana tem conteúdo novo por lá!

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Fala, meu caro! Agora que você já sabe o que são fundos imobiliários e como investir neles, hoje vou te dar um último empurrão que falta para você comprar seus primeiros FIIs.

Depois deste artigo você não terá mais desculpas para receber aluguéis dos melhores imóveis do Brasil.

Isso porque eu vou te mostrar como escolher a melhor corretora e como comprar seus FIIs em corretoras diferentes. Passo a passo, sem enrolação, como comprar FIIs na prática!

A melhor corretora para Fundos Imobiliários

Se você me acompanha, sabe que sou bem direto, ou seja, sem enrolação. A melhor corretora não é aquela com mais opções de investimento ou qualquer coisa assim, pois precisamos apenas de uma que atenda a três requisitos básicos.

Regulamentada pela CVM

A CVM é a Comissão de Valores Mobiliários que é responsável por regular diversos setores da nossa bolsa. Uma vez que a corretora é registrada pela CVM, já podemos dizer que ela é segura.

É bem simples saber se a corretora é autorizada pela CVM, pois é só conferir se o nome dela está aqui.

Taxa zero

Você não pode perder dinheiro para corretoras. Um dos principais pontos da nossa metodologia é que você tenha autonomia para investir, ou seja, que escolha seus próprios investimentos sem ficar refém das taxas que as corretoras cobram por seus serviços.

Assim, minha recomendação é que você sempre procure corretoras de taxa zero. Em outras palavras, que te permitam ter acesso aos ativos sem nenhum intermediário, sem serviços de assessoria.

E sim, há algumas corretoras que oferecem planos de taxa zero. E essas não são ideais apenas para quem já tem experiência com investimentos, mas também para você que está dando seus primeiros passos. Portanto, taxa zero é uma característica ideal de uma corretora para investir em Tesouro Direto.

Experiência do usuário

Por fim, a sua experiência enquanto usuário não pode ser desconsiderada. Mas esse é um critério subjetivo: entre aquelas que atendem aos critérios anteriores, você pode escolher a que a interface com o usuário mais te agradar.

Quer saber mais? Dê uma olhada no texto Como escolher a melhor corretora de valores.

Corretora para fundos imobiliários: como investir na prática

Eu disse que seria sem enrolação, não é verdade? Pois bem, vamos direto por a mão na massa. Para isso, vou te mostrar como comprar ativos em corretoras diferentes que atendem aos nossos primeiros critérios.

Como o terceiro é subjetivo, então vou mostrar o mesmo processo em 3 corretoras.

Comprar FIIs na Rico

Assim que abrir seu aplicativo da Rico, sua página inicial será semelhante a esta:

Não se confunda. Aqui devemos selecionar “Renda Variável” e não “Fundos de Investimentos”.

Ao selecionar o menu “Renda Variável“, na tela seguinte, basta selecionar “Adicionar ativos”.

Agora é hora de adicionar o ticker ou o código do FII, como fazemos com as ações.

Como exemplo, vou adicionar o BRCR11, o BC FUND:

Então você adiciona o ativo à sua página de Renda Variável.

Agora é só clicar em comprar:

Você está prestes a comprar o ativo. Basta selecionar a quantidade e veja se a opção “melhor oferta” está selecionada. Assim você compra o ativo pelo preço que está custando agora, que chamamos de preço “a mercado”.

Não faz sentido dentro da metodologia de verdade comprar o FII apenas quando ele atingir algum preço específico. Se o FII é bom, o preço por cota é a menor das preocupações.

Depois de selecionar “Avançar”, o App da Rico vai te pedir para confirmar se as informações estão corretas. Então é só gerar a ordem de compra:

Pronto, se você escolher a Rico como corretora para Fundos Imobiliários, são só esses passos que precisa seguir.

Comprar FIIs na NuInvest

Logo que acessar sua conta da NuInvest, a seguinte página inicial irá aparecer. Nela, selecione na borda superior “Renda Variável”.

Uma vez selecionada a “Renda Variável”, na nova página, passando o mouse por cima de “Renda Variável” na lateral esquerda da tela, aparecerá um novo menu. Nele, selecione “Ações, FIIs, ETFs e BDRs”:

Na nova tela, basta ter em mãos o código do FII e procurar por ele. Por exemplo, vou procurar pelo FII HGLG11.

Assim que selecionar o FII – o coração serve apenas para adicioná-lo aos favoritos – uma janela nova vai se sobrepor à antiga com algumas informações.

Então é só selecionar a quantidade de cotas que quer comprar e finalizar a compra.

Lembre-se de escolher o valor “a mercado”, nesse caso, “por melhor preço”.

Comprar FIIs na Clear

Nossa última corretora é a Clear. Zero taxas, está na CVM e a interface pode te agradar. Ou seja, atende aos nossos requisitos de boa corretora para comprar FIIs.

Passo 1: Assim que logar na sua conta, você verá a seguinte tela:

Passo 2: Ao selecionar o “Menu” na tela inicial, o conjunto de opções a seguir vai aparecer na sua tela. Nele, entre as opções de “RENDA VARIÁVEL”, vamos selecionar “Swing Trade”.

A seguinte tela vai aparecer logo após selecionar o Swing Trade:

Passo 4: Selecionando no canto superior esquerdo “NOVO ATIVO”. Busque nela o ativo desejado por seu código. Eu escolhi o KNCR11.

Passo 5: Uma vez escolhido o FII (1), marque a opção “A mercado” no Tipo de Ordem (2) e selecione a quantidade de cotas (3). Agora é só comprar e aguardar sua renda passiva.

Conheça 10 indicadores para escolher os melhores FIIs da Bolsa.

Conclusão

Agora você já consegue escolher a melhor corretora para você. Com este passo a passo em três corretoras diferentes não há mais motivos para não começar a comprar seus FIIs.

Quer continuar aprendendo a investir com clareza e segurança? Toda terça-feira, às 20h, eu dou uma aula gratuita para te mostrar, na prática, como investir de verdade. Inscreva-se aqui. 

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Fala, meu caro! Se você deseja receber renda passiva, todos os meses, por meio dos fundos imobiliários é importante saber escolher os melhores. Assim, quanto melhor o FII, melhor — e maior — será o seu retorno também.

Mas não é só isso. É também fundamental saber onde comprar FIIs.

Por isso, neste texto, nós vamos retomar o que são esses fundos. Mas meu foco será falar sobre onde o investidor deve comprar fundos imobiliários. Qual o melhor lugar para isso. Sempre tendo em vista como você pode ter mais autonomia o que, por fim, vai te gerar também mais rentabilidade. Vamos lá?

Antes de saber onde comprar fundo imobiliário, o que são FIIs mesmo?

Os fundos imobiliários são ativos de renda variável negociados na bolsa de valores. Se você ainda não conhece todos esses termos, não tem problema. Vamos entender agora cada parte dessa definição.

Bolsa de valores

Em primeiro lugar, é na Bolsa de valores que as negociações do mercado financeiro acontecem. Ou seja, os investidores precisam de um ambiente para comprar e vender ativos, entre eles os FIIs. Por isso, a bolsa é a responsável pelo bom funcionamento de operações desse tipo.

Quando uma empresa decide abrir o seu capital para obter recursos, ela pede uma permissão para ser listada na bolsa. Assim, os acionistas — por meio de uma corretora de valores — podem ter acesso a ela e começar a ganhar dinheiro com investimentos.

Confira aqui como funciona a bolsa e quais ativos são negociados nela.

Renda variável

Antes de mais nada, a renda variável é o tipo de investimento pelo qual você vai poder multiplicar seu patrimônio a longo prazo. Ela permite que você invista em ativos como ações e FIIs, que estão ligados à economia real. E, dessa forma, tenha um bom retorno a longo prazo.

Muitos investidores iniciantes têm medo de ir para a renda variável e preferem ficar apenas na renda fixa. Ela vai manter o seu poder de compra com o passar do tempo, mas não aumentá-lo. Isso quem faz é a renda variável. Assim, mesmo com a inflação alta, você vai continuar ganhando — se souber investir de verdade.

Se você está começando agora, eu já contei aqui no blog tudo sobre o mercado de ações para iniciantes. Você pode dar uma olhada.

Fundos imobiliários

Como já falamos acima, os FIIs são ativos de renda variável. Ou seja, seu rendimento, assim como o das ações, não é fixo. No entanto, apresentam poucas variações. Quando você investe em um FII, está investindo em um imóvel. Por isso, passa a ter direito de receber aluguéis todos os meses.

Os gestores do fundo vão escolher os melhores imóveis para investir o seu dinheiro. Esse é um meio de você receber o aluguel dos melhores imóveis do país sem ter, de fato, uma propriedade física. Já imaginou?

Saiba quais são as vantagens de investir em FIIs.

Como escolher um bom fundo imobiliário

Se você fosse comprar um imóvel — uma casa, por exemplo —, sem dúvida, iria querer vê-lo de perto, não é? Além de considerar diversos outros fatores, como a sua qualidade e o inquilino para quem você alugaria. A mesma coisa você vai fazer para escolher um bom FII.

Você precisa saber qual é a estratégia desse fundo imobiliário, bem como a maneira como a sua gestão acontece. Afinal, são os administradores que vão escolher os imóveis de onde virá a sua renda passiva. Além disso, é preciso levar em conta o valor do imóvel, a sua precificação na bolsa e o dividendo que você vai receber.

São diversos fatores para você avaliar. Por isso, nesse texto aqui você tem 10 indicadores para te ajudar a encontrar os melhores FIIs.

Descubra onde comprar fundo imobiliário

Para comprar um fundo imobiliário, você vai precisar abrir uma conta em uma corretora. Ela oferece vários tipos de investimentos, como títulos públicos e privados de renda fixa e também os ativos de renda variável — onde se encaixam os FIIs.

A corretora é a intermediária entre o investidor e os ativos. Por meio dela, você pode ter acesso à bolsa de valores e, enfim, comprar e vender ativos financeiros. Os fundos imobiliários são produtos das corretoras, por isso é lá que você vai adquirir os seus FIIs.

Vale lembrar que a corretora é uma prestadora de serviço, isso significa que ela não vai fazer nada de graça. Por isso, é importante que você escolha uma boa corretora. Afinal, a sua rentabilidade vai passar por ela.

Há várias taxas que podem ser cobradas pelas corretoras, no entanto é bem provável que você não precise de todos os serviços. Por isso, é muito importante ficar atento, pois existem corretoras com taxa zero — e que servem muito bem.

Se você quer entender melhor o que são corretoras de valores, pode conferir aqui.

Fundos imobiliários: onde comprar? Banco ou Corretora?

Por fim, você pode estar se perguntando se os bancos também não fazem esse tipo de serviço. Por que, então, escolher uma corretora? É o que você vai saber agora.

É bem simples. Os bancos oferecem inúmeros serviços que são, na maioria das vezes, voltados para créditos e juros. É assim que eles ganham, certo? Sendo assim, os investimentos são apenas um serviço extra que eles têm para oferecer, e não o seu foco. Por isso, não vai ser vantajoso para o acionista.

Por outro lado, as corretoras são instituições totalmente voltadas para os investimentos. Eles são o seu foco. Nesse sentido, elas podem dispor de um serviço melhor com um custo mais baixo — ou, na melhor das hipóteses, sem custo algum. Lembra que eu falei da taxa zero?

Portanto, sem dúvida alguma, o melhor lugar para você adquirir o seu fundo imobiliário é na corretora. Fuja dos bancos quando o assunto são os investimentos. A primeira coisa que você deve fazer para começar a investir é abrir uma conta em uma corretora.

E para te ajudar a investir de verdade, tem um texto aqui no blog no qual eu te ensino como escolher a melhor corretora.

Quer continuar aprendendo a investir com clareza e segurança? Toda terça-feira, às 20h, eu dou uma aula gratuita para te mostrar, na prática, como investir de verdade. Inscreva-se aqui. 

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Fala, meu caro! Se você investe em FIIs, talvez já tenha ouvido falar de alguns critérios para escolher os melhores. Inclusive já falei disso aqui no blog.

Hoje, você vai entender um fundamento muito importante na hora de investir em um FII que é a sua vacância. Se você não sabe o que é, não se assuste com o nome. É simples.

Mas antes, vamos relembrar o que é mesmo um fundo imobiliário. Vem comigo!

O que são mesmo FIIs?

Antes de tudo, os Fundos de Investimento Imobiliário são ativos de renda variável negociados na bolsa de valores. Eles são uma forma de o investidor receber aluguéis todos os meses sem precisar ter um imóvel físico — e isso se torna para você uma renda passiva.

Quando você investe em um FII, é como se comprasse parte de determinado imóvel e, por isso, passa a receber também parte de seu aluguel todos os meses. São os gestores desse fundo que escolhem os melhores imóveis para investir o seu dinheiro, de acordo com alguns critérios.

Saiba aqui onde comprar fundos imobiliários.

Além disso, você conta com diversidade nos investimentos. Com os FIIs, você não fica preso a um único imóvel, pois o mesmo fundo te dá acesso a imóveis variados. O que faz também com que o risco seja menor para o investidor.

Se você ainda não tem clareza sobre o que são os FIIs e como investir neles, você pode voltar nesse texto antes de prosseguir.

O que é vacância em FIIs?

Você já entendeu que ao investir em FIIs, você pode receber aluguéis todos os meses. Mas existem algumas coisas que influenciam nesse aluguel, como a vacância, por exemplo.

A vacância nada mais é do que a porcentagem de imóveis que estão sem inquilino. Se o investidor tem um FII com 5 imóveis e um deles não está ocupado, a sua vacância é de 20%.

Dessa forma, considerar a vacância de um FII é levar em conta o quanto ele está vago ou ocupado. Certo? Agora vamos entender o porquê disso.

Por que é importante analisá-la?

Mas, afinal, por que é importante olhar para esse fundamento que é a vacância? Você vai ver que é algo lógico. Vamos lá.

Quanto maior for a sua porcentagem de imóveis ocupados, maior será também o resultado deles. Ou seja, maior será o montante de aluguel que esse FII vai receber — o que resulta em mais renda passiva para você.

Sendo assim, quanto menor a vacância — isto é, quanto menos imóveis estiverem desocupados — menor será também o custo desse FII. Isso porque imóveis vazios continuam tendo despesas de manutenção, como o pagamento de IPTU, por exemplo.

Em resumo, quando a taxa de ocupação dos imóveis é baixa, a sua vacância é alta. Então, você percebe que não basta olhar apenas para a qualidade do imóvel, ou para o seu potencial. É importante que ele esteja alugado.

Isso, sem dúvida, vai influenciar na sua renda passiva mensal. Uma vez que o imóvel não tenha inquilino, quem vai pagar o aluguel?

Tipos de vacância em FIIs

Antes de saber como avaliar a porcentagem dos FIIs ocupados ou não, é preciso considerar que há dois tipos de vacância.

• Vacância física;
• Vacância financeira.

A grande diferença entre ambas é que, na hora de calcular, a vacância física leva em conta somente os metros quadrados — a área bruta. Enquanto a vacância financeira, analisa — além da área — o custo por metro quadrado.

Por isso, vamos preferir usar a vacância financeira, pois ela é mais próxima da realidade. Assim, não colocamos todas as localizações em um cesto só. Explico o porquê.

Se você usa a vacância física — só o metro quadrado — você está comparando imóveis que estão em locais diversos e têm, portanto, custos diferentes. Você compara, por exemplo, um imóvel que fica no Leblon com outro que está localizado em uma área residencial cujo preço por metro quadrado é bem mais baixo.

Como calcular a taxa de vacância?

Para fazer o cálculo da taxa de vacância física, basta dividir a quantidade de metros quadrados desocupada pela quantidade de metros quadrados total. Por exemplo, se você tem um FII de 100 metros quadrados que está com 10 metros quadrados desocupados, ele terá 10% de vacância.

Mas — lembrando que na Metodologia de Verdade procuramos investir com autonomia e segurança —, o que eu indico é fazer o cálculo da taxa de vacância financeira. E o que vai mudar é que nesta você vai levar em conta não só a área, mas o custo por metro quadrado.

Portanto, ela vai olhar quanto de metro quadrado vezes o custo desse metro quadrado está desocupado, dividido pela quantidade de metro quadrado total vezes o custo do metro quadrado.

Aqui, você tem a porcentagem de vacância em reais. Se você tem 100 metros quadrados, por exemplo, mas esse metro tem um custo maior, o potencial do imóvel será de x reais.

Conclusão: como avaliar a taxa de vacância em FIIs?

É simples. O desejável é que tenha uma vacância inferior a 25%. Ou seja, que o FII tenha menos de 25% dos seus imóveis desocupados. Quando começa a ultrapassar esse valor, os custos aumentam e isso impacta na renda do cotista.

Outra coisa a ser observada quando se fala em à vacância é a relação entre o risco de aumento dos custos — quanto maior a vacância maior os custos — e o potencial de aumento dos aluguéis.

Uma vacância de 25%, por exemplo, também representa um potencial. Pois entende-se que quando ele preencher esses 25% — ou seja, quando essa porcentagem que se encontra vaga estiver ocupada —, vai gerar um aluguel mais alto do que está fazendo agora.

Para diferenciar o que é risco e o que é potencial, você vai analisar a vacância ao longo do tempo — nunca uma foto que indique a porcentagem da taxa de hoje, por exemplo. Isso não te diz nada.

Nesse sentido, você vai observar se essa vacância é estrutural— isto é, se o FII já está há vários meses com essa vacância — ou pontual, apenas devido a algo que aconteceu especificamente naquele mês.

Quando você ver que ela é estrutural, ao longo do tempo, você vai comparar isso com resultado no período. Imagine, então, que a vacância é de 25%, mas mesmo assim esse FII está pagando um bom dividendo. Além disso, está mantendo em tais períodos um bom provento e gerando um bom resultado.

Isso acaba não sendo um ponto tão negativo, mas sim um potencial — uma vez que pode preencher esses 25% e gerar ainda mais lucro. A lógica, portanto, é a seguinte: se mesmo com essa taxa de vacância — que reflete em maior custo — ele é satisfatório, ao preencher esse restante, será ainda mais.

Em outras palavras, quando o imóvel for alugado e essa taxa de desocupação diminuir — para 15%, 12%, por exemplo —, os resultados serão ainda melhores. Por isso é um potencial.

Quer continuar aprendendo a investir com clareza e segurança? Toda terça-feira, às 20h, eu dou uma aula gratuita para te mostrar, na prática, como investir de verdade. Inscreva-se aqui. 

O post Vacância em FIIs: qual é o seu impacto em fundos imobiliários? apareceu primeiro em Investidor de Verdade.

Fala, meu caro! Você já investe em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ou está pensando em começar? Quer saber quais são os melhores tipos para compor a sua carteira? Então fique por aqui!

Já falei aqui no blog o que são os FIIs e como eles funcionam. Neste post, eu vou te mostrar quais são os melhores tipos de FIIs para você montar a sua carteira. Além disso, vou te contar em qual você não deve investir e por quê.

Em seguida, você estará pronto para montar ou reformular a sua carteira de investimentos em FIIs, contando com os melhores tipos de FIIs do mercado.

Fundos imobiliários e renda passiva

Os FIIs são ativos de renda variável negociados na Bolsa de valores. Assim como as ações, também estão ligados a ativos da economia real e não têm rendimento fixo. Enquanto as ações estão relacionadas a empresas, os FIIs dizem respeito aos imóveis.

Quando você compra uma cota — um fundo — é como se você fosse um pequeno sócio daquele empreendimento. Por isso, passa a receber parte do lucro dos aluguéis todos os meses. E ainda se beneficia com a valorização do imóvel.

Dessa forma, você tem uma renda passiva mensal, isto é, aquela renda que você recebe sem ter dispensado um esforço para alcançá-la.

Eu já disse que considero os FIIs um dos 7 ativos que não podem faltar na sua carteira.

Benefícios de investir em FIIs

Além disso, tem vantagens como não precisar investir um grande capital para receber renda passiva dos melhores imóveis do país. Se você escolher bem, vai pagar pouco ou nada de impostos. E os FIIs ainda te dão uma alta liquidez.

Agora, vai ver quais são os melhores tipos de FIIs para você ter na carteira. Esse é um dos filtros mais importantes para te direcionar e te ajudar a escolher os melhores FIIs.

Se você está procurando a melhor corretora para investir em FIIs, confira aqui.

4 tipos de FIIs

FIIs de Tijolos: o melhor dos tipos de FIIs

Esse é o nome mais utilizado no mercado para classificar os FIIs de renda. Aqueles que, de fato, possuem os imóveis e recebem deles um aluguel. São os FIIs com mandato de finalidade de renda.

Os FIIs de tijolo estão em primeiro lugar no ranking dos três melhores tipos de FIIs para compor a sua carteira! Por isso, eles devem ocupar a maior parte da sua carteira de investimentos em FIIs.

Esses FIIs são voltados para a compra de imóveis que já existem — ou seja, estão prontos e, às vezes, até possuem inquilinos —, a fim de utilizar o aluguel deles para distribuir a você, cotista.

Quando você investe em um imóvel pronto, acaba tendo um risco muito menor e, em contrapartida, um fluxo de geração de renda passiva bem grande. O que é exatamente o nosso objetivo!

FIIs de Papel

São os FIIs que investem em em títulos financeiros ligados ao mercado imobiliário, em contratos de direito de recebimento dos aluguéis. Tais como CRI, LCI, LH. Eles são mais focados no direito de receber o aluguel do que em investir em outros FIIs.

Esses FIIs possuem mandato de finalidade TVM (Títulos e Valores Imobiliários), menos os Fundos de Fundos.

Os FIIs de papel são os segundo melhor tipo de FIIs para você investir. Eles possuem características específicas que fazem com que ele seja um ótimo tipo de FII para compor a sua carteira.

Desse modo, uma das maiores vantagens é que eles possuem uma grande diversificação. Além disso, contam como uma uma rápida adaptação a mudanças de inflação.

FIIs de Desenvolvimento

Estes são uma junção dos dois mandatos de finalidade de desenvolvimento. Nesse sentido, são a união dos FIIs de desenvolvimento para venda com os de desenvolvimento para renda.

Esses dois possuem características parecidas, por isso se encaixam no mesmo tipo de FII. No entanto, para que este tipo de FII possa estar na sua carteira, sem prejuízo, será preciso excluir os de desenvolvimento para venda.

Os FIIs de desenvolvimento para renda, embora tenham um risco maior, podem compor a sua carteira como estratégia individual. Lembrando que a porcentagem deve ser bem pequena, uma vez que faz parte do ponto central da estratégia.

Fundos de fundos (FOFS) não é um dos melhores tipos de FIIs

Os FOFS também estão dentro do mandato de finalidade TVM. São FIIs que investem em outros FIIs.

Ele, definitivamente, não está entre os melhores tipos de FIIs, já que não faz sentido colocar mais um intermediário para investir em um ativo que você mesmo pode investir.

Além disso, os Fundos de Fundos cobram uma taxa. Então, você estará não só incluindo um mediador, mas também pagando um valor para investir em ativos que você mesmo pode fazer e cujo acesso você tem.

A performance histórica desse tipo de ativo também não é boa. A grande maioria fica abaixo da média do mercado de FIIs. Portanto não é nada vantajoso investir nesse ativo.

Conclusão

Então, chegamos a seguinte conclusão: se você possui Fundos de Fundos na sua carteira, você deve tirá-los, uma vez que você já viu que não faz sentido, não é vantajoso, investir neles.

Por outro lado, se acaso a maior parte da sua carteira não é composta pelos dois melhores tipos de FIIs — os de tijolos e os de papel —, é isso que você deve fazer!

Lembrando que nos FIIs de tijolo, você investe diretamente em imóveis, recebendo o seu aluguel todo mês. Enquanto nos FIIs de papel, você também recebe os aluguéis dos imóveis, mas de forma indireta, por meio de contratos e direitos (do recebimento).

E, por último, não se esqueça de que para ter uma estratégia com os FIIs de desenvolvimento, você deve eliminar os de venda e focar nos de renda. E, ainda assim, a porcentagem deve ser baixa.

Eu já falei também sobre 10 indicadores para encontrar os melhores fundos imobiliários. Depois dê uma conferida.

Agora que você já sabe quais são os melhores principais tipos de FIIs, chegou a hora de investir de verdade!

Quer continuar aprendendo a investir com clareza e segurança? Toda terça-feira, às 20h, eu dou uma aula gratuita para te mostrar, na prática, como investir de verdade. Inscreva-se aqui. 

O post Tipos de FIIs: descubra o melhor para você investir apareceu primeiro em Investidor de Verdade.

Fala, meu caro! Se você está em busca de uma forma inteligente de diversificar a sua carteira e desfrutar de renda passiva todos os meses, os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) precisam fazer parte da sua carteira de investimentos.

Neste artigo, você vai entender como funcionam os FIIs, explorar os diferentes tipos disponíveis — e quais os melhores —, além de aprender como investir de forma prática e segura. Vamos lá!

O que são fundos imobiliários: renda passiva versus renda ativa

Em primeiro lugar, a renda ativa e a renda passiva diferem quanto ao nível de esforço necessário para garantir ganhos financeiros. A renda ativa requer esforço contínuo e direto, envolvendo trabalho, tempo e dedicação para obter lucro. Isso pode envolver atividades como trabalhar em um emprego remunerado, administrar um negócio próprio, comprar um imóvel para alugar, por exemplo. 

Por outro lado, na renda passiva, você dispõe de um esforço inicial apenas, mas não precisa de um empenho constante para garantir um fluxo de ganho financeiro. Imagine você plantando uma semente uma vez e só regando de vez em quando. Essa forma de renda permite que você receba dinheiro regularmente sem a necessidade de intervenção constante. Assim são as ações, os FIIs, os ETFs, entre outros.

Em resumo, a renda ativa exige um envolvimento ativo para obter ganhos financeiros, enquanto a renda passiva — como o próprio nome indica — proporciona um fluxo de renda mensal sem a necessidade de gestão direta, ou seja, o lucro vem de forma passiva para você. Isso permite que você ganhe dinheiro enquanto dispõe do seu tempo para outras atividades ou objetivos que deseja conquistar.

O que são fundos imobiliários?

Em primeiro lugar, os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são ativos de renda variável, ou seja, seu rendimento não é fixo. A renda variável abarca ativos relacionados à economia real, empresas ou imóveis. Assim, da mesma forma que as ações representam empresas, os FIIs correspondem aos imóveis. 

Imagine que os Fundos Imobiliários funcionam como fragmentos de um grande quebra-cabeça do mercado imobiliário. Nesse sentido, em vez de adquirir um imóvel inteiro, você investe em partes dele, juntamente com outros investidores. Assim, você passa a receber aluguéis dos melhores imóveis sem precisar assumir a responsabilidade de ter uma propriedade — inquilino, manutenção, burocracias etc.

Dessa forma, os FIIs oferecem uma combinação de renda passiva e renda variável. Pois os gestores dos fundos selecionam os imóveis com maior potencial para investir, e você recebe uma parcela dos lucros gerados. Além disso, os FIIs estão ligados ao mercado de ações, o que aumenta o potencial de crescimento.

A diversificação é uma grande vantagem dos FIIs. Ao contrário dos proprietários que possuem apenas um único imóvel para locação, ao investir em FIIs, você pode distribuir seus investimentos em diversos imóveis diferentes, minimizando os riscos associados a uma única propriedade. Afinal, não é simples investir em um shopping center ou galpão logístico quando se trata do imóvel físico, mas com R$100,00 já é possível investir em diferentes FIIs. 

E tem mais: enquanto os aluguéis tradicionais têm altos impostos, os lucros provenientes dos FIIs normalmente são isentos. A menos que você decida vender as suas cotas, mas ao mantê-las, você não precisará pagar nada.

Descubra como identificar os melhores fundos imobiliários.

Tipos de Fundos Imobiliários

Sendo os FIIs uma forma inteligente de diversificar os ativos e buscar renda passiva, vamos conhecer quais são os tipos de Fundos Imobiliários. 

FIIs de Tijolos

Os FIIs de Tijolos são aqueles que têm propriedades físicas como alicerce. Isso significa que eles possuem imóveis reais, como escritórios, shoppings, galpões logísticos e outros empreendimentos. Esses fundos geram renda por meio dos aluguéis dessas propriedades. 

Eles ocupam o primeiro lugar entre os melhores tipos de FIIs para compor a sua carteira, uma vez que imóveis prontos têm, ao mesmo tempo, menor risco e maior geração de renda passiva — o que, de fato, buscamos. O HGLG11, um FII de galpões logísticos, é um exemplo de FIIs de tijolos.

FIIs de Papel

Nesse caso, os FIIs investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Sendo assim, sua principal ênfase recai sobre o direito de receber renda — diferentemente dos FIIs de tijolos, que investem diretamente em propriedades físicas.

Essa classe de ativos é regida pelo mandato de finalidade TVM (Títulos e Valores Mobiliários), à exceção dos Fundos de Fundos. Os FIIs de papel são considerados o segundo melhor tipo de FII para investimento. Uma das suas principais vantagens é a ampla diversificação, uma vez que operam com títulos variados e instrumentos financeiros do mercado imobiliário. 

Além disso, sua natureza voltada para títulos proporciona uma maior adaptação a mudanças na inflação, o que é um diferencial notável.

FIIs de Desenvolvimento

Os FIIs de Desenvolvimento representam uma fusão dos mandatos de finalidade de desenvolvimento, combinando as abordagens de FIIs de desenvolvimento para venda e para renda. Essa categoria reúne os dois tipos de FIIs que compartilham características semelhantes em sua essência, o que os qualifica como um mesmo tipo de FII.

No entanto, para incorporar FIIs de Desenvolvimento em sua carteira de investimentos sem comprometer sua estratégia, você vai precisar excluir os FIIs de desenvolvimento para venda. Essa ação é fundamental para preservar a integridade da abordagem de investimento.

O ponto central da estratégia é destinar a estes FIIs uma porcentagem pequena; eles podem compor a sua carteira como uma estratégia individual, uma vez que apresentam um nível maior de risco.

Fundos de Fundos (FOFs)

Os Fundos de Fundos (FOFs) também operam sob o mandato de finalidade TVM (Títulos e Valores Imobiliários). São FIIs que direcionam seus recursos para outros FIIs. Mas os FOFs não se destacam como uma opção favorável entre os tipos de FIIs. Isso porque adicionar um intermediário extra para investir em ativos que você mesmo poderia acessar não é vantajoso.

Além disso, os FOFs normalmente cobram uma taxa de administração sobre o capital investido. Isso significa que, ao optar por FOFs, você não só envolve mais um intermediário, mas também paga um custo adicional para acessar ativos nos quais você poderia investir diretamente — sem essas despesas.

Por fim, eles também não contam com um bom histórico de desempenho, a maioria tende a apresentar rendimentos abaixo da média do mercado de FIIs ao longo do tempo. Sendo assim, investir em FOFs não é vantajoso, especialmente considerando as alternativas mais atrativas disponíveis no universo de FIIs.

Como investir em fundos imobiliários?

Antes de mais nada, o acesso às cotas dos FIIs se dá por meio da Bolsa de Valores, e a chave para isso é abrir uma conta em uma corretora de valores. Ela atua como intermediária entre você e a Bolsa, uma vez que disponibiliza uma gama de ativos, incluindo ações e FIIs, através de uma ferramenta chamada Home Broker, onde você realiza as transações de compra e venda. 

É importante que você escolha uma corretora regulamentada pela CVM, com taxa zero e uma interface amigável. Em seguida, três elementos são essenciais na hora de comprar FIIs:

1. Ticker: o código único do FII, como, por exemplo, o KNRI11. Esse código identifica o ativo que você deseja adquirir;
2. Preço de Compra: opte por comprar “a mercado”, para seguir a dinâmica da oferta e demanda — assim, evite tentar prever movimentos de preços.
3. Quantidade: compre cotas de acordo com o valor que deseja investir. Se cada cota custa R$ 100 e você tem R$ 1000, pode comprar 10 cotas.

É claro que, na plataforma, algumas coisas serão diferentes de uma corretora na hora de comprar o seu ativo. Mas, em geral, você vai selecionar a opção de “renda variável”, adicionar o código do FII, bem como escolher a quantidade de cotas e, em seguida, confirmar a ordem de compra.

Saiba como escolher a melhor corretora de valores.

Conclusão

Enfim, ficou claro como é simples e vantajoso investir nos FIIs? Sem complicações, agora você está pronto para dar esse passo rumo a uma carteira mais diversificada e à construção de renda passiva consistente. Mantenha sempre o foco no longo prazo e evite especulações.

Quer continuar aprendendo a investir com clareza e segurança? Toda terça-feira, às 20h, eu dou uma aula gratuita para te mostrar, na prática, como investir de verdade. Inscreva-se aqui. 

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