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O que são Fundos Imobiliários?

Descubra o que são fundos imobiliários, quais são seus tipos e como investir na prática e começar a receber renda passiva todos os meses.

Fala, meu caro! Se você está em busca de uma forma inteligente de diversificar a sua carteira e desfrutar de renda passiva todos os meses, os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) precisam fazer parte da sua carteira de investimentos.

Neste artigo, você vai entender como funcionam os FIIs, explorar os diferentes tipos disponíveis — e quais os melhores —, além de aprender como investir de forma prática e segura. Vamos lá!

O que são fundos imobiliários: renda passiva versus renda ativa

Em primeiro lugar, a renda ativa e a renda passiva diferem quanto ao nível de esforço necessário para garantir ganhos financeiros. A renda ativa requer esforço contínuo e direto, envolvendo trabalho, tempo e dedicação para obter lucro. Isso pode envolver atividades como trabalhar em um emprego remunerado, administrar um negócio próprio, comprar um imóvel para alugar, por exemplo. 

Por outro lado, na renda passiva, você dispõe de um esforço inicial apenas, mas não precisa de um empenho constante para garantir um fluxo de ganho financeiro. Imagine você plantando uma semente uma vez e só regando de vez em quando. Essa forma de renda permite que você receba dinheiro regularmente sem a necessidade de intervenção constante. Assim são as ações, os FIIs, os ETFs, entre outros.

Em resumo, a renda ativa exige um envolvimento ativo para obter ganhos financeiros, enquanto a renda passiva — como o próprio nome indica — proporciona um fluxo de renda mensal sem a necessidade de gestão direta, ou seja, o lucro vem de forma passiva para você. Isso permite que você ganhe dinheiro enquanto dispõe do seu tempo para outras atividades ou objetivos que deseja conquistar.

O que são fundos imobiliários?

Em primeiro lugar, os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são ativos de renda variável, ou seja, seu rendimento não é fixo. A renda variável abarca ativos relacionados à economia real, empresas ou imóveis. Assim, da mesma forma que as ações representam empresas, os FIIs correspondem aos imóveis. 

Imagine que os Fundos Imobiliários funcionam como fragmentos de um grande quebra-cabeça do mercado imobiliário. Nesse sentido, em vez de adquirir um imóvel inteiro, você investe em partes dele, juntamente com outros investidores. Assim, você passa a receber aluguéis dos melhores imóveis sem precisar assumir a responsabilidade de ter uma propriedade — inquilino, manutenção, burocracias etc.

o que são fundos imobiliários, centro logístico na zona industrial.

Dessa forma, os FIIs oferecem uma combinação de renda passiva e renda variável. Pois os gestores dos fundos selecionam os imóveis com maior potencial para investir, e você recebe uma parcela dos lucros gerados. Além disso, os FIIs estão ligados ao mercado de ações, o que aumenta o potencial de crescimento.

A diversificação é uma grande vantagem dos FIIs. Ao contrário dos proprietários que possuem apenas um único imóvel para locação, ao investir em FIIs, você pode distribuir seus investimentos em diversos imóveis diferentes, minimizando os riscos associados a uma única propriedade. Afinal, não é simples investir em um shopping center ou galpão logístico quando se trata do imóvel físico, mas com R$100,00 já é possível investir em diferentes FIIs. 

E tem mais: enquanto os aluguéis tradicionais têm altos impostos, os lucros provenientes dos FIIs normalmente são isentos. A menos que você decida vender as suas cotas, mas ao mantê-las, você não precisará pagar nada.

Descubra como identificar os melhores fundos imobiliários.

Tipos de Fundos Imobiliários

Sendo os FIIs uma forma inteligente de diversificar os ativos e buscar renda passiva, vamos conhecer quais são os tipos de Fundos Imobiliários. 

FIIs de Tijolos

Os FIIs de Tijolos são aqueles que têm propriedades físicas como alicerce. Isso significa que eles possuem imóveis reais, como escritórios, shoppings, galpões logísticos e outros empreendimentos. Esses fundos geram renda por meio dos aluguéis dessas propriedades. 

Eles ocupam o primeiro lugar entre os melhores tipos de FIIs para compor a sua carteira, uma vez que imóveis prontos têm, ao mesmo tempo, menor risco e maior geração de renda passiva — o que, de fato, buscamos. O HGLG11, um FII de galpões logísticos, é um exemplo de FIIs de tijolos.

FIIs de Papel

Nesse caso, os FIIs investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Sendo assim, sua principal ênfase recai sobre o direito de receber renda — diferentemente dos FIIs de tijolos, que investem diretamente em propriedades físicas.

Essa classe de ativos é regida pelo mandato de finalidade TVM (Títulos e Valores Mobiliários), à exceção dos Fundos de Fundos. Os FIIs de papel são considerados o segundo melhor tipo de FII para investimento. Uma das suas principais vantagens é a ampla diversificação, uma vez que operam com títulos variados e instrumentos financeiros do mercado imobiliário. 

Além disso, sua natureza voltada para títulos proporciona uma maior adaptação a mudanças na inflação, o que é um diferencial notável.

FIIs de Desenvolvimento

Os FIIs de Desenvolvimento representam uma fusão dos mandatos de finalidade de desenvolvimento, combinando as abordagens de FIIs de desenvolvimento para venda e para renda. Essa categoria reúne os dois tipos de FIIs que compartilham características semelhantes em sua essência, o que os qualifica como um mesmo tipo de FII.

No entanto, para incorporar FIIs de Desenvolvimento em sua carteira de investimentos sem comprometer sua estratégia, você vai precisar excluir os FIIs de desenvolvimento para venda. Essa ação é fundamental para preservar a integridade da abordagem de investimento.

O ponto central da estratégia é destinar a estes FIIs uma porcentagem pequena; eles podem compor a sua carteira como uma estratégia individual, uma vez que apresentam um nível maior de risco.

Fundos de Fundos (FOFs)

Os Fundos de Fundos (FOFs) também operam sob o mandato de finalidade TVM (Títulos e Valores Imobiliários). São FIIs que direcionam seus recursos para outros FIIs. Mas os FOFs não se destacam como uma opção favorável entre os tipos de FIIs. Isso porque adicionar um intermediário extra para investir em ativos que você mesmo poderia acessar não é vantajoso.

Além disso, os FOFs normalmente cobram uma taxa de administração sobre o capital investido. Isso significa que, ao optar por FOFs, você não só envolve mais um intermediário, mas também paga um custo adicional para acessar ativos nos quais você poderia investir diretamente — sem essas despesas.

Por fim, eles também não contam com um bom histórico de desempenho, a maioria tende a apresentar rendimentos abaixo da média do mercado de FIIs ao longo do tempo. Sendo assim, investir em FOFs não é vantajoso, especialmente considerando as alternativas mais atrativas disponíveis no universo de FIIs.

Como investir em fundos imobiliários?

o que são fundos imobiliários, casa em miniatura em cima de moedas na grama.

Antes de mais nada, o acesso às cotas dos FIIs se dá por meio da Bolsa de Valores, e a chave para isso é abrir uma conta em uma corretora de valores. Ela atua como intermediária entre você e a Bolsa, uma vez que disponibiliza uma gama de ativos, incluindo ações e FIIs, através de uma ferramenta chamada Home Broker, onde você realiza as transações de compra e venda. 

É importante que você escolha uma corretora regulamentada pela CVM, com taxa zero e uma interface amigável. Em seguida, três elementos são essenciais na hora de comprar FIIs:

  1. Ticker: o código único do FII, como, por exemplo, o KNRI11. Esse código identifica o ativo que você deseja adquirir;
  2. Preço de Compra: opte por comprar “a mercado”, para seguir a dinâmica da oferta e demanda — assim, evite tentar prever movimentos de preços.
  3. Quantidade: compre cotas de acordo com o valor que deseja investir. Se cada cota custa R$ 100 e você tem R$ 1000, pode comprar 10 cotas.

É claro que, na plataforma, algumas coisas serão diferentes de uma corretora na hora de comprar o seu ativo. Mas, em geral, você vai selecionar a opção de “renda variável”, adicionar o código do FII, bem como escolher a quantidade de cotas e, em seguida, confirmar a ordem de compra.

Saiba como escolher a melhor corretora de valores.

Conclusão

Enfim, ficou claro como é simples e vantajoso investir nos FIIs? Sem complicações, agora você está pronto para dar esse passo rumo a uma carteira mais diversificada e à construção de renda passiva consistente. Mantenha sempre o foco no longo prazo e evite especulações.

Se você deseja saber mais sobre o assunto e adotar critérios sólidos para escolher os melhores FIIs, não deixe de conferir nosso material exclusivo. Junte-se ao nosso Grupo de Verdade e tenha acesso a conteúdos gratuitos sobre investimentos toda semana. 

Matheus Nogueira
Matheus Nogueira

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